Tenencia de inmuebles

ASPECTOS TRIBUTARIOS DE LA ADQUISICIÓN, TENENCIA Y ENAJENACIÓN DE INMUEBLES EN URUGUAY

Personas jurídicas
locales
Ley 18.092:
sociedades anónimas
y en comandita por
acciones podrán ser
titulares de inmuebles
rurales si la totalidad
de su capital
accionario estuviere
representado por
acciones
nominativas
pertenecientes a
personas físicas.-
Excepciones: por
Poder Ejecutivo (ver
informe sobre
Tenencia de
Inmuebles Rurales).-

Venta acciones
nominativas por
personas físicas:

IRPF 2,4% del precio.
Venta de acciones al
portador por
personas físicas:

exoneradas.

1.- Impuesto a las Trasmisiones Patrimoniales (ITP): 2% de valor real (catastral) del año actualizado por IPC, a abonar en la compra y venta de inmuebles.

2.- Impuesto al Patrimonio (IP): 1,5%. Valuación del inmueble: comparación del costo de adquisición revaluado y
amortizado en su vida útil con el valor catastral: se toma el mayor.

3.- Impuesto al Patrimonio inmuebles rurales –destinados a explotación agropecuaria-:
– Gravadas: * Personas jurídicas no residentes, acciones nominativas propiedad de personas jurídicas no residentes:
– Gravado 1,5%
– Todo el patrimonio (también gravada la tierra)
* S.A. con acciones al portador.
– Exoneradas: – S.A. c/acciones nominativas (con los accionistas que sean Personas Físicas residentes o no residentes)
– Resto de personas jurídicas (incluidas SRLs)

4.- Impuesto Control de S.A. (ICOSA): U$S 35 mensuales aprox., pudiendo descontarse del Impuesto al Patrimonio.

5.- Impuesto a la Renta de Actividades Empresariales (IRAE):
– Arrendamientos gravados con 25% del resultado neto (parte arrendadora), más 7% distribución dividendos.

– Venta gravada con 25% del resultado neto (deducción de contribución inmobiliaria, amortización y cualquier otro costo necesario para obtener y conservar la renta) (parte vendedora). Cálculo: (precio venta menos precio compra ajustado por IPPN (Índice de Precios al Productor de Productos Nacionales fijado por el INE) x 25%. Más 7% en la distribución de dividendos (tope: 7% de resultado fiscal).

– Inmuebles rurales: – Inmuebles adquiridos antes del 1/7/2007: Opción ficto: valor en plaza al 1/7/2007 más renta real que surge de comparar el precio de venta y el valor en plaza al 1º de julio de 2007 actualizado, siempre y cuando éste último sea mayor a 0. La renta total se determina como la sumatoria de la renta ficta y la real, Luego a esa renta se le aplicará la tasa de impuesto que es del 25%. Renta para IRAE: (6%*valor en plaza al 1/7/2007) + (precio de venta-valor en plaza al 1/7/2007 actualizado). El valor en plaza al 1/7/2007 se calcula deflactando el precio de venta sobre el Índice Medio de Incremento de Precios de Venta de Inmuebles Rurales (IMIPVIR).
Adicionalmente, para actualizar el valor en plaza vigente al 1/7/2007 –dato necesario para determinar la renta real – se utiliza la variación de la UI entre dicha fecha y el último día del mes anterior a la venta del inmueble.-

– Inmuebles adquiridos luego de 30/6/2007:: (precio de venta menos precio de compra ajustado por IPPN) x 25%. Opinión: inmueble adquirido a una persona física, podrá descontarse del costo únicamente el 48%, por lo que la tributación sobre la renta podría ser muchísimo mayor al 25%.
Alícuota: 25% más 7% distribución dividendos.

Sociedades
anónimas con
acciones
nominativas: las
acciones establecen la
titularidad de las
mismas y se registra
dicha titularidad en un
Libro social.
Sociedades
anónimas con
acciones al portador:
las acciones no
establecen el nombre
de su titular, y se
comunica la misma a
un Registro que lleva
el Banco Central del
Uruguay el cual tiene
acceso restringido.
6.- Impuesto a la renta de personas físicas (IRPF): sobre utilidades distribuidas
– 7 % si se distribuyen utilidades (excepto socios contribuyentes de IRAE).). Si socio IRPF: sociedad retiene 7%.
Esto rige para S.A..- Para sociedades personales rige el 7% sobre utilidades si la sociedad tiene ingresos anuales
superiores a Unidades Indexadas 4.000.000 (aprox. U$S 330.000).-

7.- Impuesto de Educación Primaria:
0,3% de valor catastral de la propiedad.8.- Contribución Inmobiliaria: tributo recaudado por gobiernos municipales.

9.- Contribuciones a la seguridad social: no corresponden si los directores declaran no percibir remuneración
NOTA: Impuesto a arrendamientos de SRL: tiene la posibilidad de pagar IRAE ficto por el arrendamiento: 12% del precio de renta (y sin 7% a la distribución de utilidades), siempre y cuando facture anualmente menos de USD 400.000. Tener presente que el arrendamiento es 100% deducible en un arrendatario entidad contribuyente de IRAE.

10.- Impuesto a la concentración de inmuebles rurales (ICIR):
– anual y de acuerdo a inmuebles al 31/12/ cada año.-
– titularidad de más de 2.000 has Índice Coneat 1000 o equivalentes.
– Monto:
2000 hás a 5.000 hás: 67 UI por há.-
Más 5.000 hás a 10.000 hás: 100 UI por há.-
Más de 10.000 hás: 135 UI por há.-

Personas físicas
(residentes o no)

1.- Impuesto a las trasmisiones patrimoniales (ITP): 2% de valor real (catastral) del año actualizado por IPC, a abonar en la compra y venta.

2.- Impuesto a la Renta de Personas Físicas (IRPF): grava las rentas de trabajo y de capital. Las rentas de capital se dividen en “rendimientos de capital “ y “por incrementos patrimoniales”.
a) Rendimientos de capital:
Arrendamientos de inmuebles que se gravan según el criterio de lo devengado. Se deducen los créditos incobrables y los gastos en concepto de comisión por administración e IVA, honorarios de suscripción del contrato de arrendamiento e IVA, contribución inmobiliaria, impuesto de primaria y subarrendamientos. “En toda acción judicial en que se pretenda hacer valer un contrato de arrendamiento deberá acreditarse estar al día con el IRPF”. Se faculta al PE a establecer la obligatoriedad de inscripción de los contratos. Tasa: 12%, o 10,5% ficto (sin rendición de cuentas).-
b) Incrementos patrimoniales:
– en caso de venta de inmuebles, el resultado se computará como la diferencia entre el precio de venta menos ITP y el precio de compra. El valor fiscal de compra será el costo (precio en pesos uruguayos) actualizado por IPC/UI desde la adquisición hasta el momento de la venta (en el caso de haberse incorporado mejoras se consideran únicamente aquellas que estén debidamente documentadas y la mano de obra por la que se haya realizado el aporte unificado de la construcción, todo ajustado por el IPC del mismo modo). Alícuota: 12%, sobre toda la renta sin mínimo no imponible.
– en caso de inmuebles adquiridos antes del 1/7/2007 (salvo rurales), – opción ficto – existe la opción de aplicar el criterio anterior o determinar la renta computable como el 15% del precio de venta y sobre eso se aplica la alícuota del 12% (cual sea menor). Alícuota: 1,8% del precio de venta (12% del 15%).
c) Inmuebles rurales:
– Inmuebles adquiridos antes del 1/7/2007: Opción ficto: valor en plaza al 1/7/2007 más renta real que surge de comparar el precio de venta y el valor en plaza al 1º de julio de 2007 actualizado, siempre y cuando éste último sea mayor a 0. La renta total se determina como la sumatoria de la renta ficta y la real, Luego a esa renta se le aplicará la tasa de impuesto que es del 12%.
Renta para IRPF: (15%*valor en plaza al 1/7/2007) + (precio de venta-Valor en plaza al 1/7/2007 actualizado). El valor en plaza al 1/7/2007 se calcula deflactando el precio de venta sobre el Índice Medio de Incremento de Precios de Venta de Inmuebles Rurales (IMIPVIR). Adicionalmente, para actualizar el valor en plaza vigente al 1/7/2007 –dato necesario para determinar la renta real – se utiliza la variación de la UI entre dicha fecha y el último día del mes anterior a la venta del inmueble.-

3.- Impuesto al Patrimonio: sobre el valor de catastro de los inmuebles, existiendo un mínimo no imponible y alícuotas progresivas de 0,7% a 1,8% que se aplica por tramos, con un mínimo no imponible fijado anualmente. Exoneración: inmueble afectado a explotación agropecuaria. Deducción: de 50% de Catastro (tope a la deducción el MNI correspondiente).

4.- Contribución Inmobiliaria e impuesto de educación primaria.

5.- Impuesto a la concentración de inmuebles rurales (ICIR):
– anual y de acuerdo a inmuebles al 31/12/ cada año.-
– titularidad de más de 2.000 has Índice Coneat 1000 o equivalentes.
– Monto:
2000 hás a 5.000 hás: 67 UI por há.-
Más 5.000 hás a 10.000 hás: 100 UI por há.-
Más de 10.000 hás: 135 UI por há.-

Impuesto a la Renta
de las Actividades
Económicas (IRAE)
(personas físicas)
Tasa: 25% sobre renta neta fiscal. Están gravadas las personas físicas o empresas que realicen:
– Enajenación o promesa de venta de inmuebles, siempre que deriven de loteos (Loteos: fraccionamientos de más de 25 lotes)
– Enajenación o promesa de venta de inmuebles, siempre que el numero de ventas exceda de dos en el año fiscal y que el valor fiscal de los bienes enajenados exceda el doble del mínimo no imponible individual del IP de las P
Impuesto al Valor
Agregado (IVA)
(personas físicas y
jurídicas)
1.- Tasa 10%.
Cuando se trate de primera enajenación que realicen las empresas en el ejercicio de actividades comprendidas en el IRAE.
El concepto de primera enajenación comprende a las enajenaciones de inmuebles sobre los que se hayan realizado refacciones o reciclajes significativos de acuerdo a lo que disponga la reglamentación, y por supuesto de viviendas nuevas.
2.– Por agregación de valor en bienes inmuebles.- Tasa: 8% de la base imponible del Aporte Unificado de la Construcción.- Deducciones: IVA incluido en la documentación de adquisiciones gravadas que integren directamente el costo de obra.
Exoneradas: si inmueble se encuentra afectado a actividades que generen IVA, o rentas por IRAE o IMEBA.; o se trata de obras por contratación (no administración). Rige para refacciones iniciadas con posterioridad a julio de 2007.-

ESTA EXONERADO DE IVA EL ARRENDAMIENTO DE INMUEBLES.
Personas jurídicas
del exterior
1.- Impuesto a las trasmisiones patrimoniales: 2% de valor real (catastral) del año actualizado por IPC, a abonar en la
compraventa.

 

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